O início de um projeto de investimento em imóveis para aluguel geralmente requer um empréstimo. E seja você indo ao seu banco ou a um corretor, você terá que reembolsar esse empréstimo na forma de parcelas mensais. Você também receberá aluguéis ao alugar seu apartamento. Mas como podemos garantir que os aluguéis que você vai receber sejam o mais próximo possível desses pagamentos mensais? Quais são as condições para obter o reembolso do seu crédito com os aluguéis? Nós explicamos tudo.
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Aluguéis e rentabilidade
Quando você começa um projeto de investimento, o objetivo geralmente é alugar o apartamento para receber os aluguéis. E seja na França ou em outro lugar, os aluguéis variam de acordo com os tipos de apartamentos, as áreas e as cidades onde a propriedade está localizada. Mas, de maneira geral, os aluguéis anuais correspondem, em média, a uma porcentagem do preço de compra: trata-se do montante bruto de rentabilidade de um apartamento. Essa porcentagem varia de acordo com o risco e a demanda de aluguel. Pode variar de 3% para um investimento de baixo risco e chegar até 7% no caso de um risco de aluguel mais elevado. Mas então, que tipo de apartamento comprar para que seus aluguéis “cobram” seus pagamentos mensais?
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Financiamento
O investimento em imóveis para aluguel é frequentemente financiado por uma contribuição pessoal e um empréstimo. Você traz a contribuição e o banco fornece o montante emprestado. Você deve então reembolsar o empréstimo na forma de pagamentos mensais, geralmente constantes (no caso de um empréstimo amortizável a taxa fixa), que incluem tanto os juros quanto o reembolso do montante que o banco lhe emprestou. E claro, em um pacote, quanto maior a contribuição pessoal, menor o empréstimo necessário, e portanto, menores também os pagamentos mensais. Qual é a relação entre os aluguéis e os empréstimos?
Montagem equilibrada para reembolsar o crédito com aluguéis
A conclusão de um arranjo financeiro que permite que um investimento se autofinancie significa que os aluguéis são iguais aos pagamentos mensais do empréstimo, que não há nada a adicionar ou, em outras palavras, não há esforço de poupança. Mas como alcançar esse equilíbrio? Tudo depende da sua contribuição pessoal: quanto maior sua contribuição, menores suas parcelas mensais, portanto, mais próximo o valor do seu aluguel estará do valor das suas parcelas. Simples. Mas qual é a contribuição adequada para alcançar essa montagem equilibrada? Dado que os aluguéis e, portanto, a rentabilidade variam de uma cidade para outra, a contribuição necessária para uma montagem equilibrada dependerá de onde você investir. O cálculo é um pouco complexo, mas para lhe dar uma ideia, saiba que em Paris, por exemplo, sua contribuição deverá representar 50% do preço do apartamento, enquanto em Lyon uma contribuição de 30% do preço do apartamento pode ser suficiente. O desejo de um investimento autofinanciado depende essencialmente do que sua contribuição representa em relação ao seu orçamento. Portanto, é importante preparar bem seu projeto, e em particular sua estrutura financeira.
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