L’avvio di un progetto di investimento immobiliare richiede un prestito nella maggior parte dei casi. Che tu vada in banca o da un intermediario, dovrai rimborsare questo prestito sotto forma di rate mensili. Riceverai anche affitti affittando il tuo appartamento. Ma come possiamo assicurarci che gli affitti che percepirai siano il più vicini possibile a questi pagamenti mensili? Quali sono le condizioni per ottenere il rimborso del tuo credito con gli affitti? Ti spieghiamo tutto.
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Affitti e redditività
Quando inizi un progetto di investimento, l’obiettivo è generalmente quello di affittare l’appartamento per percepire gli affitti. E che sia in Francia o altrove, gli affitti variano in base ai tipi di appartamenti, alle zone e alle città in cui si trova la proprietà. Ma in linea generale, gli affitti annuali corrispondono in media a una percentuale del prezzo di acquisto: si tratta dell’importo lordo della redditività di un appartamento. Questa percentuale varia in base al rischio e alla domanda di affitto. Può variare dal 3% per un investimento a basso rischio fino al 7% nel caso di un rischio locativo più elevato. Ma allora, che tipo di appartamento acquistare affinché i tuoi affitti “coprano” i tuoi pagamenti mensili?
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Finanziamento
L’investimento immobiliare è spesso finanziato da un contributo personale e da un prestito. Tu apporti il contributo e la banca fornisce l’importo preso in prestito. Devi quindi rimborsare il prestito sotto forma di pagamenti mensili, generalmente costanti (nel caso di un prestito ammortizzabile a tasso fisso) che comprendono sia gli interessi che il rimborso dell’importo che la banca ti ha prestato. E naturalmente, in un pacchetto, maggiore è il contributo personale, minore sarà il prestito necessario, e quindi più basse saranno anche le rate mensili. Qual è il legame tra affitti e prestiti?
Assemblaggio equilibrato per rimborsare il credito con affitti
Concludere un accordo finanziario che consenta a un investimento di autofinanziarsi significa che gli affitti sono uguali ai pagamenti mensili del prestito, non devono esserci aggiunte o, in altre parole, non ci deve essere uno sforzo di risparmio. Ma come raggiungere questo equilibrio? Tutto dipende dal tuo apporto personale: maggiore è il tuo apporto, minori saranno le tue rate mensili, quindi maggiore sarà l’importo del tuo affitto vicino a quello delle tue rate. Semplice. Ma qual è il giusto contributo per arrivare a questo assemblaggio equilibrato? Poiché gli affitti e quindi la redditività variano da città a città, il contributo necessario per un assemblaggio equilibrato dipenderà dal luogo in cui intendi investire. Il calcolo è un po’ complesso, ma per darti un’idea, sappi che a Parigi, ad esempio, il tuo contributo dovrà rappresentare il 50% del prezzo dell’appartamento, mentre a Lione un contributo del 30% del prezzo dell’appartamento può essere sufficiente. Volere un investimento autofinanziato dipende essenzialmente da ciò che rappresenta il tuo contributo rispetto al tuo budget. È quindi importante preparare bene il tuo progetto, e in particolare la sua strutturazione finanziaria.
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