El inicio de un proyecto de inversión en alquiler requiere un préstamo en la mayoría de los casos. Y ya sea que vayas a tu banco o a un corredor, deberás reembolsar este préstamo en forma de pagos mensuales. También recibirás alquileres al alquilar tu apartamento. Pero, ¿cómo podemos asegurarnos de que los alquileres que vas a percibir estén lo más cerca posible de esos pagos mensuales? ¿Cuáles son las condiciones para obtener el reembolso de tu crédito con los alquileres? Te explicamos todo.
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Alquileres y rentabilidad
Cuando comienzas un proyecto de inversión, el objetivo generalmente es alquilar el apartamento para percibir los alquileres. Y ya sea en Francia o en otro lugar, los alquileres varían según los tipos de apartamentos, las zonas y las ciudades donde se encuentra la propiedad. Pero, en términos generales, los alquileres anuales corresponden en promedio a un porcentaje del precio de compra: se trata del monto bruto de rentabilidad de un apartamento. Este porcentaje varía según el riesgo y la demanda de alquiler. Puede variar del 3% para una inversión de bajo riesgo y llegar hasta el 7% en el caso de un riesgo de alquiler más alto. Pero entonces, ¿qué tipo de apartamento comprar para que tus alquileres “paguen” tus pagos mensuales?
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Financiamiento
La inversión en alquiler se financia a menudo mediante una contribución personal y un préstamo. Tú aportas la contribución y el banco aporta el monto prestado. Luego debes reembolsar el préstamo en forma de pagos mensuales, generalmente constantes (en el caso de un préstamo amortizable a tasa fija) que incluyen tanto los intereses como el reembolso del monto que el banco te ha prestado. Y, por supuesto, en un paquete, cuanto mayor sea la contribución personal, menor será el préstamo necesario, y por lo tanto, también serán más bajos los pagos mensuales. ¿Cuál es la relación entre los alquileres y los préstamos?
Composición equilibrada para reembolsar el crédito con alquileres
La conclusión de un acuerdo financiero que permita a una inversión autofinanciarse significa que los alquileres son iguales a los pagos mensuales del préstamo, que no hay nada que añadir o, en otras palabras, no hay necesidad de esfuerzo de ahorro. Pero, ¿cómo alcanzar este equilibrio? Todo depende de tu aporte personal: cuanto mayor sea tu aporte, menores serán tus mensualidades, por lo que el monto de tu alquiler estará más cerca del de tus mensualidades. Simple. Pero, ¿cuál es la contribución adecuada para lograr esta composición equilibrada? Dado que los alquileres y, por lo tanto, la rentabilidad son diferentes de una ciudad a otra, la contribución necesaria para una composición equilibrada dependerá del lugar donde inviertas. El cálculo es un poco complejo, pero para darte una idea, ten en cuenta que en París, por ejemplo, tu contribución deberá representar el 50% del precio del apartamento, mientras que en Lyon una contribución del 30% del precio del apartamento puede ser suficiente. El deseo de tener una inversión autofinanciada depende esencialmente de lo que representa tu contribución en relación con tu presupuesto. Por lo tanto, es importante preparar bien tu proyecto, y en particular su estructuración financiera.
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