Eine rentable Immobilieninvestition hängt weniger von der Wahl des Steuermodells ab als von drei oft unterschätzten technischen Parametern: der tatsächlichen Energieeffizienzklasse der Immobilie, dem Besteuerungsregime der Mieteinnahmen nach den jüngsten Reformen und der rechtlichen Struktur des Eigentums. Hier erläutern wir die Punkte, die im Jahr 2026 eine solide Immobilieninvestition von einem Geschäft unterscheiden, das sich still und leise abnutzt.
Energieausweis und Immobilieninvestition: der Zeitplan, der die Spielregeln ändert
Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Immobilien der Klasse G in der französischen Metropolregion nicht mehr Gegenstand neuer Mietverträge, Verlängerungen oder stillschweigenden Verlängerungen sein. Die Klasse F folgt 2028, dann die Klasse E im Jahr 2034. Dieser Zeitplan, der aus dem Gesetz über Klima und Resilienz vom 22. August 2021 stammt, verwandelt das Energieeffizienzdokument in ein direktes Liquiditätskriterium der Immobilie.
Ein attraktiver Kaufpreis für eine energetisch ineffiziente Immobilie kann die Kosten für energetische Sanierungen verschleiern, die den Preisnachlass aufheben. Wir empfehlen, die Kosten für die Instandsetzung vor jedem Angebot zu kalkulieren, nicht danach.
Wichtige Unterscheidung: das Verbot bezieht sich auf neue Mietverträge, Verlängerungen und stillschweigende Verlängerungen. Ein bestehender Mietvertrag wird am Tag des gesetzlichen Ablaufs nicht automatisch beendet. Für eine bereits vermietete Immobilie mit einem bestehenden Mieter kann die tatsächliche Frist zur Herstellung der Konformität daher länger sein als der grobe Zeitplan vermuten lässt. Diese Nuance verändert die Berechnung der Rentabilität auf kurze Sicht, entbindet jedoch nicht von den notwendigen Arbeiten.
Diejenigen, die mit Partimmobilier investieren möchten, finden Unterstützung bei der finanziellen Strukturierung, die diese energetischen Anforderungen bereits in der Auswahlphase der Immobilie berücksichtigt.
Steuermodell des LMNP im Jahr 2026: Reintegration der Abschreibungen beim Verkauf
Der Status des nicht professionellen möblierten Vermieters im realen Regime erlaubte historisch gesehen, die Abschreibungen der Immobilie abzuziehen, ohne dass dies Auswirkungen auf die Berechnung des Verkaufsgewinns hatte. Diese Nische wurde eingeschränkt: Für Verkäufe, die seit dem 15. Februar 2025 durchgeführt werden, werden die abgezogenen Abschreibungen in die Berechnung des Immobilienverkaufsgewinns reintegriert.
In der Praxis wird ein Investor, der seine Immobilie über mehrere Jahre abgeschrieben hat, sehen, dass seine steuerpflichtige Basis beim Verkauf entsprechend steigt. Der steuerliche Vorteil während der Haltephase wird zum Zeitpunkt der Veräußerung teilweise wieder aufgehoben.
Abwägung zwischen möblierter und unmöblierter Vermietung
Die Wahl zwischen diesen beiden Regimen beschränkt sich nicht mehr auf den Vergleich der Nettomieteinnahmen während der Haltezeit. Es müssen nun drei Variablen berücksichtigt werden:
- Die voraussichtliche Haltezeit: Je länger sie ist, desto mehr kompensiert der Abschlag für die Haltezeit auf den Verkaufsgewinn die Reintegration der Abschreibungen.
- Die tatsächliche Höhe der abziehbaren Kosten bei unmöblierter Vermietung (Arbeiten, Kreditzinsen, Versicherung) im Vergleich zu den Abschreibungen bei möblierter Vermietung.
- Das Ausstiegsprojekt: Verkauf, Übertragung oder langfristige Beibehaltung. Eine Übertragung durch Schenkung oder Erbschaft unterliegt anderen Regeln als der klassischen Veräußerung.
Wir beobachten, dass viele Investoren aus Reflex die möblierte Vermietung wählen, ohne die steuerlichen Auswirkungen beim Verkauf zu modellieren. Ein Vergleichsrechner über die gesamte Haltezeit vermeidet unangenehme Überraschungen.
Nettomietrendite: die Posten, die Online-Simulatoren vergessen
Die Bruttorendite (Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis) ist ein Sortierindikator, kein Entscheidungsindikator. Die Nettorendite, die zählt, umfasst Posten, die in gängigen Simulatoren selten vorab ausgefüllt sind.
- Die Grundsteuer, die von Gemeinde zu Gemeinde stark variiert und in bestimmten mittleren Städten mehr als einen Monat Jahresmiete ausmachen kann.
- Die nicht rückforderbaren Kosten der Eigentümergemeinschaft, insbesondere die Rücklagen für große Arbeiten, die in der Hauptversammlung beschlossen wurden.
- Die tatsächlichen Kosten der Mietausfälle: selbst in einem angespannten Markt führt eine häufige Fluktuation (typisch für die kurzzeitige möblierte Vermietung) zu Instandhaltungsgebühren und Zeiten ohne Miete.
- Die Verwaltungsgebühren, wenn Sie delegieren, die in der Regel zwischen einem Monat Miete und einem jährlichen Prozentsatz der Einnahmen liegen.
Eine Bruttorendite, die hoch erscheint, kann sich in eine mäßige Nettorendite verwandeln, sobald diese Posten berücksichtigt werden. Wir empfehlen, immer die Nettorendite nach Steuern zu berechnen, unter Berücksichtigung des tatsächlichen Besteuerungsregimes des Eigentümers.
Eigentumsstruktur: SCI mit Körperschaftsteuer, direkte Eigentümerschaft oder Gemeinschaftseigentum
Die Wahl der Rechtsstruktur beeinflusst die Besteuerung der Einkünfte, die Übertragung des Vermögens und die Kreditfähigkeit. Bei direkter Eigentümerschaft werden die Mieteinnahmen nach dem progressiven Steuersatz der Einkommensteuer besteuert, zuzüglich Sozialabgaben. Für einen Investor in einer hohen Steuerklasse kann der Steuerdruck einen erheblichen Teil der Nettomiete absorbieren.
Die SCI, die der Körperschaftsteuer unterliegt, ermöglicht die Abschreibung der Immobilie (wie im LMNP) und die Zahlung der Körperschaftsteuer nur auf den Nettogewinn. Im Gegenzug wird der Verkaufsgewinn auf der Nettobuchwertbasis berechnet, was nach vielen Jahren der Abschreibung zu einer hohen Besteuerung führen kann.
Wann die SCI mit Körperschaftsteuer sinnvoll ist
Diese Struktur ist sinnvoll, wenn das Ziel darin besteht, die Einkünfte innerhalb der Struktur zu kapitalisieren, ohne sie auszuschütten, beispielsweise um neue Akquisitionen zu finanzieren. Sie wird weniger vorteilhaft, wenn der Investor plant, regelmäßig Mieten auszuzahlen, da die Doppelbesteuerung (Körperschaftsteuer und dann Einkommenssteuer auf Dividenden) den Gewinn reduziert.
Die Gemeinschaftseigentum, oft standardmäßig zwischen Ehepartnern oder Erben gewählt, stellt ein Governance-Problem dar: Jede wichtige Entscheidung erfordert Einstimmigkeit, was einen Verkauf oder Arbeiten blockieren kann. Die SCI, selbst bei Einkommensteuer, bietet zumindest einen statutarischen Rahmen zur Organisation von Entscheidungen.
Die geeignete rechtliche Struktur hängt von der Steuerklasse, dem Haltehorizont und dem Übertragungsprojekt ab. Keine Struktur ist universell überlegen. Eine gut strukturierte Immobilieninvestition beginnt mit dieser Analyse, noch bevor die Immobiliensuche beginnt.
